Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке 2018


Как построить дом и не нарушить закон

Затевая стройку на даче, многие даже не задумываются о разрешении. Спустя время возникают проблемы, потому что дом считается самовольной постройкой. Недавно Верховный суд обобщил практику по спорам о таких объектах.

Мы построили на своем участке дом, но никаких разрешений на строительство не получали. Теперь хотелось бы оформить дом в собственность, но оказалось, что для этого требуются документы, которых у нас нет, в том числе разрешение на строительство. Что делать?

Если участок у вас в собственности, то дом можно оформить двумя способами – без суда или через суд. Вариант без суда – в упрощенном порядке, по так называемой дачной амнистии (ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее – закон № 122-ФЗ). Упрощенный вариант распространяется не только на случаи, когда дом построен на участке, предназначенном для дачного хозяйства или садоводства (на территории дачного или садового товарищества, дачного строительного кооператива), но и когда дом возведен на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства (приусадебном участке). В зависимости от вида строения (например, жилой дом или дачный домик) и вида разрешенного использования участка (дачное хозяйство или жилищное строительство и т. д.) есть разница в некоторых нюансах, но в целом процедура заключается в обращении в территориальное управление Росреестра с определенными документам, среди которых главный – документ о праве собственности на земельный участок. При этом разрешение на строительство не требуется.

Использовать судебный порядок есть смысл, только если внесудебный порядок не дал результатов, то есть когда орган Росреестра отказал в регистрации права или не получилось собрать некоторые документы (например, иногда нужна справка дачного кооператива о том, что при строительстве не было выхода за границы участка, но из-за какого-то конфликта эту справку не дают). Если дом действительно является объектом капстроительства, а не каким-нибудь щитовым хозблоком, то есть это объект, на возведение которого требовалось разрешение на строительство, и он не подпадал под исключения, названные в части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, то факт его строительства без разрешения означает, что дом является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). Легализовать ее, то есть добиться признания права собственности на такую постройку можно через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ), и потом на основании судебного решения зарегистрировать право собственности в Росреестре.

При каких условиях можно легализовать самовольно построенный дом через суд? И почему считается, что это трудно и долго?

Есть четыре условия для легализации самовольной постройки. Если не будет соблюдено хотя бы одно из них, то в иске о признании права собственности на самовольную постройку будет отказано. Первые три условия названы в пункте 26 постановления Пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности » (далее – постановление № 10/22), а также в утвержденном Верховным судом 19.03.14 Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее – обзор от 19.03.14).

Во-первых, суд проверяет, не было ли существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и не создает ли спорная постройка угрозу жизни и здоровью граждан. То есть, чтобы легализовать постройку, требуется доказать, что она возведена с соблюдением всех правил и ее единственная проблема – отсутствие формального разрешения на строительство. Но чтобы подтвердить это, требуется либо собрать заключения от всех компетентных органов, либо провести комплексную судебно-техническую экспертизу в рамках судебного процесса (п. 26 постановления № 10/22, обзор от 19.03.14). Второе условие – истец должен до обращения в суд предпринять возможные меры к оформлению постройки во внесудебном порядке (попытаться получить разрешение на строительство, провести необходимые согласования или оформить дачную амнистию). Если таких попыток не было, то в иске будет отказано. То есть предполагается, что судебная легализация самовольной постройки – это последняя мера после того, как исчерпаны все возможные административные меры (уполномоченные органы отказались узаконивать постройку). Третье условие – спорная постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы третьих лиц (в частности, соседей). Наконец, четвертое условие – возведение постройки не должно противоречить целевому назначению земельного участка или правилам градостроительного зонирования, установленным для данной территории (обзор от 19.03.14).

Соседка по даче начала строить на своем участке баню почти вплотную к нашему дому. Я считаю, что это пожароопасно. Естественно, никаких разрешений на строительство она не оформляла. Что можно сделать в такой ситуации?

Вы можете подать иск о признании бани самовольной постройкой и обязать соседку снести ее. Такой иск может подать любой, кто считает, что его права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки (п. 22 постановления № 10/22). Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства и т. д. (обзор от 19.03.14). Поэтому вам нужно доказать, что строительство бани нарушает противопожарные или иные нормы или по другим причинам создает опасность вашей жизни и здоровью. Значит, лучше начать с приглашения инспектора из государственной противопожарной службы, чтобы он установил и зафиксировал факт нарушений. Кстати, обращаясь в суд, вы можете сразу попросить его в качестве меры обеспечения иска запретить осуществление строительных работ (обзор от 19.03.14). Тогда есть шанс, что стройку заморозят еще до итогов судебного спора.

При строительстве дома мы частично заняли соседний пустующий участок (совсем чуть-чуть). Строили безо всяких разрешений, как придется. Но сейчас встал вопрос оформления права собственности на дом и всплыла эта проблема с выходом за границы участка. В нашем случае можно оформить дом в собственность через суд? Ведь никто из обственников соседнего участка за прошедшие 15 лет так не объявился и никаких претензий нам не предъявил, этот участок практически заброшен.

Скорее всего в вашем случае легализовать дом не получится. Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса, легализовать можно только такую самовольную постройку, которая возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. А в вашем случае дом частично занимает еще и чужой участок. Тем самым нарушаются права собственника этого соседнего участка (подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ, ст. 209 ГК РФ), то есть не соблюдается одно из обязательных условий для легализации самовольной постройки. Хотя в Гражданском кодексе есть такое основание для признания права собственности, как приобретательная давность, в вашем случае длительный срок фактического владения домом не поможет. По приобретательной давности можно в судебном порядке добиться признания права собственности на недвижимость, которой вы добросовестно, открыто и непрерывно владели в течение 15 лет как своей собственной. Но, по мнению Верховного суда, приобретательная давность не распространяется на самовольные постройки, расположенные на неправомерно занимаемом земельном участке (см. обзор от 19.03.14). Более того, самовольную постройку нельзя легализовать через приобретательную давность, даже если эта постройка возведена на собственном участке. Считается, что в этом случае не выполняется обязательное условие о добросовестности владения (затевая стройку без разрешения, застройщик знает, что действует незаконно).

Я построил на собственном участке гараж на две машины, разрешений на строительство не получал (гараж и так никому не мешает). Оформлять гараж официально не собираюсь, но сосед, с которым у меня давний конфликт, постоянно угрожает, что заставит меня через суд снести гараж. Он действительно может это сделать?

Сосед может добиться сноса гаража, только если докажет, что эта постройка каким-либо образом нарушает его права. То, что ваш гараж формально имеет признаки самовольной постройки (построен без разрешительной документации), само по себе еще не безусловное основание для его сноса. Даже если будет установлено, что при возведении гаража были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, это тоже не будет автоматически означать необходимость его сноса. Основанием для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки является только существенность и неустранимость допущенных нарушений (обзор от 19.03.14). К существенным нарушениям строительных норм и правил суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь за собой уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Другими словами, если ваш гараж не создает никаких серьезных неудобств соседям и другим лицам, не угрожает их безопасности и безопасности соседних строений, то суд не может обязать вас снести гараж только потому, что он построен без разрешения. Кроме того, Верховный суд разъяснил, что суды должны учитывать статью 10 Гражданского кодекса, которая не допускает действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах. А если ваш сосед попытается подать иск о сносе гаража, не имея для этого никаких объективных причин, то это будет именно злоупотребление правом.

Я купил квартиру в строящемся доме. На тот момент разрешение на строительство застройщик еще не оформил, но уверял, что это временно. Недавно выяснилось, что разрешение ему не дали, так как при строительстве были нарушены какие-то нормы. Это значит, что в эксплуатацию дом официально введен не будет и оформить право собственности на квартиры в обычном порядке покупатели не смогут. Мы можем добиться оформления собственности на квартиры через суд?

Нет, в такой ситуации оформить право собственности на квартиры не получится даже через суд. Эта ситуация отличается от тех, когда застройщик получил разрешение на строительство, но просто затягивает срок сдачи дома в эксплуатацию (в этом случае действительно есть возможность оформить квартиры через суд).

Как разъяснил Верховный суд (обзор от 19.03.14), действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки. В вашем случае весь многоквартирный дом в целом считается самовольной постройкой, а значит, признать в судебном порядке право собственности на отдельные помещения в нем (квартиры) невозможно. Кроме того, у вас нет права предъявлять такой иск еще и потому, что земельный участок под спорным объектом вам не принадлежит (а это одно из условий легализации самовольной постройки).

Только сам застройщик при наличии права собственности на земельный участок, на котором он построил дом, и при соблюдении иных обязательных условий для легализации самовольной постройки может попытаться добиться признания своего права собственности на дом через суд. Это возможно лишь при условии, что нарушения градостроительных и строительных норм и правил, из-за которых ему отказали в выдаче разрешения на строительство и введении дома в эксплуатацию, не имеют существенного характера и носят устранимый характер (см. обзор от 19.03.14). Только после того, как застройщик оформит право собственности на дом, вы можете пытаться отстоять свои права на квартиры.

Если же застройщик не собирается даже попытаться легализовать дом или он обратится в суд с этой целью, но суд ему откажет, то вы можете потребовать от застройщика только возврата денег. Ваш договор изначально был незаконен. Дело в том, что застройщик, который возвел самовольную постройку, не получает на нее право собственности и не может ею распоряжаться, следовательно, ваш застройщик вообще не имел права продавать квартиры в этом доме (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Федеральный закон от 31.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройке (п. 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда 04.12.13).


Источник: http://www.vsedela.ru/index.php?topic=918.0


Поделись с друзьями



Рекомендуем посмотреть ещё:


Закрыть ... [X]

Как узаконить самовольную постройку на своем
Канал мисс кейти новые видео 2018Когда день ювелира в россии 2018Лексус 570 новый кузов 2018 ценаФильмы бои 2018Когда интершарм в москве 2018 весна


Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке 2018 Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке 2018 Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке 2018 Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке 2018 Как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке 2018


ШОКИРУЮЩИЕ НОВОСТИ